Dispositif Jeanbrun 2026 : comment investir dans le neuf sans payer d'impôts sur vos loyers

Introduction

Quand j'ai acheté mon premier appartement en 2012, le dispositif Scellier touchait à sa fin et le Pinel débarquait. Aujourd'hui, en janvier 2026, c'est exactement le même scénario qui se répète : le Pinel a tiré sa révérence le 31 décembre 2024 et un nouveau dispositif fait son apparition. Son nom ? Le dispositif Jeanbrun, du nom de Vincent Jeanbrun, ministre du Logement. La différence cette fois ? Ce n'est plus une simple réduction d'impôt, mais un mécanisme d'amortissement fiscal qui change complètement la donne. Mon notaire m'a appelée la semaine dernière pour me dire : "Parnella, celui-là, il est différent. Il faut vraiment comprendre comment il fonctionne avant de se lancer."

Alors j'ai épluché les textes, appelé trois conseillers en gestion de patrimoine et discuté avec deux promoteurs. Ce que j'ai découvert m'a surprise : le dispositif Jeanbrun est potentiellement plus puissant que le Pinel, mais uniquement pour certains profils d'investisseurs. Si vous avez des revenus confortables et que vous cherchez à réduire votre fiscalité tout en vous constituant un patrimoine immobilier, ce dispositif mérite vraiment votre attention.

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun exactement ?

Le dispositif Jeanbrun tire son nom de Vincent Jeanbrun, nommé ministre chargé du Logement et de la Ville dans le cadre du remaniement gouvernemental intervenu fin 2025. Prévu dans le projet de loi de finances pour 2026, le dispositif Relance logement, aussi appelé dispositif Jeanbrun, instaure un nouveau statut du bailleur privé avec un objectif clair : relancer l'investissement locatif privé qui s'est effondré depuis la fin du Pinel.

Concrètement, c'est quoi la différence avec le Pinel ? Je vais vous l'expliquer comme je l'ai compris moi-même. Imaginez que vous achetez une voiture pour votre entreprise. En comptabilité, vous ne pouvez pas déduire les 200 000 € d'un coup. Vous allez "amortir" ce véhicule sur plusieurs années, en déduisant une partie chaque année. C'est exactement le principe du dispositif Jeanbrun appliqué à l'immobilier.

Dans sa version actuellement à l'étude, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal du bien immobilier, applicable aux revenus fonciers. L'investisseur peut ainsi déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses loyers imposables.

La vraie révolution ? Ce déficit devient imputable sur le revenu global du foyer, et non plus uniquement sur les loyers perçus. Le plafond d'imputation est porté à 21 400 euros par an jusqu'à fin 2027, contre 10 700 euros auparavant.

Point de vigilance : Attention, le dispositif est encore en phase d'adoption parlementaire. Il est actuellement toujours soumis au vote du Parlement. Les détails peuvent encore évoluer, même si la structure générale semble stabilisée depuis le passage en force du gouvernement via l'article 49.3 le 20 janvier 2026.

Comment fonctionne l'amortissement dans le neuf ?

C'est là que ça devient intéressant. Dans l'immobilier neuf, les taux d'amortissement annuels varient selon la nature de la location : 3,5 pourcent par an pour un logement loué à loyer intermédiaire, avec un plafond annuel d'amortissement de 8 000 euros. Ce segment vise directement les classes moyennes. 4,5 pourcent par an pour un logement social, avec un plafond porté à 10 000 euros par an. Et pour les plus engagés socialement, 5,5 pourcent par an pour un logement très social, avec un plafond maximal de 12 000 euros par an.

Lors de ma première visite chez mon conseiller en gestion de patrimoine pour discuter d'un projet Jeanbrun, il m'a montré une simulation qui m'a bluffée. Sur un appartement neuf de 220 000 € à Lyon, en choisissant le loyer intermédiaire (le plus courant), vous amortissez 3,5 % par an, soit 7 700 €. Si vos loyers annuels sont de 9 600 € (soit 800 € par mois), vous ne payez quasiment pas d'impôt sur ces loyers pendant 9 ans.

Mais ce n'est pas tout. Si vos charges (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété) dépassent vos loyers une fois l'amortissement déduit, vous créez un déficit foncier. Et ce déficit, vous pouvez le déduire de vos autres revenus (salaires, revenus fonciers d'autres biens) dans la limite de 21 400 € par an jusqu'en 2027.

Mon erreur m'aurait coûté cher : J'ai failli me lancer sur un bien en zone tendue avec des loyers de marché élevés, pensant maximiser ma rentabilité. Mon notaire m'a rappelé que les loyers sont plafonnés selon trois niveaux alignés sur le référentiel Loc'Avantages. Si vous dépassez ces plafonds, vous perdez le bénéfice du dispositif. Vérifiez TOUJOURS les plafonds de voyers applicables dans votre zone avant de signer.

Et dans l'ancien, comment ça marche ?

C'est une vraie opportunité pour sortir des passoires thermiques du marché. Pour être éligible, les travaux doivent représenter au moins 30 pourcent du prix d'achat du logement et permettre d'atteindre une classe énergétique A ou B au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) après la réalisation des travaux.

Dans l'immobilier ancien rénové, les taux d'amortissement se situent entre 3 pourcent et 4 pourcent par an selon la nature de la location. C'est légèrement moins généreux que dans le neuf, mais ça reste très intéressant si vous trouvez un bien décoté à rénover.

Ce que personne ne vous dit : les travaux doivent être VRAIMENT conséquents. On ne parle pas de rafraîchir la peinture et changer la cuisine. Il faut atteindre 30 % du prix d'achat ET obtenir un DPE A ou B. Sur un appartement acheté 150 000 €, ça représente au minimum 45 000 € de travaux. Et croyez-moi, avec les normes énergétiques actuelles, c'est un vrai chantier.

J'aurais dû mieux anticiper les délais sur mon dernier projet de rénovation. Entre les devis, les artisans qui se désistent, les retards de livraison des matériaux, comptez facilement 6 à 12 mois de plus que prévu. Pendant ce temps, pas de loyers et votre crédit court quand même.

Le déficit foncier dopé : la vraie nouveauté

La véritable nouveauté du dispositif Jeanbrun réside dans le traitement du déficit foncier, profondément repensé. Avant, avec le régime réel classique, vous pouviez déduire vos charges de vos revenus fonciers et imputer jusqu'à 10 700 € de déficit sur votre revenu global. Le reste était reportable sur 10 ans, mais uniquement sur vos futurs revenus fonciers.

Avec le Jeanbrun, vous ne pouviez déduire que 10 700 euros de ce déficit sur votre revenu global. Avec la réforme, ce plafond double pour atteindre 21 400 euros par an. Et cette mesure est prolongée jusqu'au 31 décembre 2027.

Concrètement, pour qui c'est vraiment intéressant ? Les personnes qui ont des revenus imposés dans les tranches élevées (Taux Marginal d'Imposition ou TMI à 30 %, 41 % ou 45 %). Si vous êtes dans la tranche à 41 % et que vous générez 21 400 € de déficit foncier, vous économisez environ 8 774 € d'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit environ 3 681 € supplémentaires. Total : plus de 12 000 € d'économie fiscale la première année.

Mon notaire m'a appris que cette mécanique fonctionne particulièrement bien les premières années du crédit, quand les intérêts d'emprunt sont les plus élevés. Après, l'avantage diminue progressivement, mais l'amortissement continue de grignoter votre base imposable pendant 9 ans minimum.

Les conditions à respecter (et les pièges à éviter)

Le dispositif impose un engagement de location de 9 ans, durant lequel le logement doit être loué à titre de résidence principale, dans le respect des plafonds de loyers fixés par décret et de plafonds de ressources des locataires.

Voici les conditions principales :

Type de bien : Les biens éligibles sont des logements en immeubles collectifs, neufs ou anciens avec au moins 30 pourcent du prix investis en travaux, partout en France, sans zonage. Les maisons individuelles sont exclues.

Zonage : L'absence de zonage géographique, rendant le dispositif applicable sur l'ensemble du territoire. C'est une vraie rupture avec le Pinel qui excluait des centaines de villes moyennes.

Location : Location nue uniquement (pas de meublé), à usage de résidence principale du locataire, pendant minimum 9 ans.

Loyers plafonnés : Trois niveaux selon le référentiel Loc'Avantages (loyer intermédiaire, social, très social). Les plafonds précis par zone seront fixés par décret.

Ressources du locataire : Des plafonds de ressources s'appliquent selon la composition du foyer et le niveau de loyer choisi.

Interdiction de louer à un proche : Vous ne pouvez pas louer à un membre de votre foyer fiscal ni à un ascendant ou descendant direct.

Frais cachés que j'ai découverts : Le conventionnement avec l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah) pour bénéficier du dispositif implique des démarches administratives et parfois des frais de dossier. Renseignez-vous AVANT d'acheter. Sur mon dernier investissement, j'ai dû refaire deux fois le dossier parce que le DPE n'était pas assez précis. Trois mois de perdus.

Jeanbrun vs Pinel : les vraies différences

Critère	Pinel	Jeanbrun
Avantage fiscal	Réduction d'impôt directe (10,5 à 17,5 % sur 6 à 12 ans)	Amortissement + déficit foncier imputable sur revenu global
Zonage	Zones A, A bis, B1 uniquement	Toute la France
Durée d'engagement	6, 9 ou 12 ans	9 ans minimum
Ancien éligible	Non	Oui, avec 30 % de travaux et DPE A ou B
Plafond déficit foncier	10 700 €	21 400 € jusqu'en 2027
Impact trésorerie	Un an après (crédit d'impôt)	Immédiat (baisse acomptes mensuels)

Le dispositif Jeanbrun ne repose pas sur le même principe que l'ex loi Pinel. Pour faire simple, la loi Pinel accordait une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat du logement, puis répartie sur plusieurs années.

Contrairement au Pinel où l'avantage fiscal arrivait un an plus tard, ici, l'impact sur votre trésorerie est instantané car vos acomptes d'impôts mensuels baissent drastiquement. C'est un vrai plus pour la trésorerie.

Ce que personne ne vous dit : le Pinel était plus "grand public". Vous achetiez, vous louiez, vous cochiez une case sur votre déclaration d'impôts et c'était réglé. Le Jeanbrun est beaucoup plus technique. Il faut maîtriser les notions de régime réel, d'amortissement, de déficit foncier. Si vous n'êtes pas à l'aise avec ces concepts, faites-vous accompagner par un expert-comptable spécialisé dans l'immobilier. Ça coûte entre 300 € et 800 € par an, mais ça évite les erreurs qui peuvent vous coûter des milliers d'euros.

Exemple concret avec Mathilde

Mathilde, 38 ans, cadre supérieure à Nantes, gagne 65 000 € net par an (TMI à 41 %). Elle achète un appartement T2 neuf de 45 m² pour 210 000 € (frais de notaire inclus) avec un crédit sur 20 ans à 3,2 %, soit 1 160 € de mensualité.

Elle choisit le loyer intermédiaire et loue 750 € par mois, soit 9 000 € par an.

Calcul de l'amortissement :

- 3,5 % de 210 000 € = 7 350 € par an (sous le plafond de 8 000 €)

Revenus fonciers :

• Loyers : 9 000 €
• Charges déductibles (intérêts d'emprunt première année, taxe foncière, assurance, charges) : environ 5 200 €
• Amortissement : 7 350 €
• Résultat foncier : 9 000 € - 5 200 € - 7 350 € = - 3 550 € (déficit)

Ce déficit de 3 550 € vient réduire son revenu global imposable. Avec un TMI à 41 %, elle économise environ 1 456 € d'impôt sur le revenu, plus 610 € de prélèvements sociaux. Total : environ 2 066 € d'économie fiscale la première année.

Et ça continue pendant 9 ans. Les années suivantes, les intérêts d'emprunt diminuent, mais l'amortissement reste constant à 7 350 € par an.

Mon conseil : Mathilde a bien fait de choisir le loyer intermédiaire plutôt que le loyer social. Pourquoi ? Parce que le loyer social aurait plafonné son amortissement à 10 000 € au lieu de 8 000 €, mais elle aurait dû baisser son loyer d'environ 100 € par mois. Sur 9 ans, ça représente 10 800 € de loyers en moins, pour seulement 2 000 € d'amortissement supplémentaire par an (soit environ 820 € d'économie fiscale annuelle). Le calcul ne tenait pas la route dans son cas.

Mon avis de terrain

Après avoir épluché le dispositif et discuté avec plusieurs professionnels, voici mon analyse franche.

Les vrais points forts :

• L'imputation du déficit foncier sur le revenu global est une vraie révolution. C'est la première fois qu'on voit ça sur un dispositif d'investissement locatif pour les particuliers.
• La suppression du zonage ouvre des opportunités dans des villes moyennes où les prix sont encore raisonnables et la demande locative solide (Limoges, Bourges, Nevers, etc.).
• L'impact immédiat sur la trésorerie avec la baisse des acomptes mensuels d'impôts.

Les vrais points faibles :

• La complexité du dispositif. Si vous n'êtes pas à l'aise avec la fiscalité, vous allez galérer. Et les erreurs de déclaration peuvent vous coûter cher.
• Les plafonds de loyers et de ressources des locataires réduisent votre marché potentiel. Dans certaines villes, trouver un locataire qui rentre dans les cases peut prendre du temps.
• L'engagement de 9 ans est long. Si votre situation change (mutation professionnelle, divorce, besoin de liquidités), vous êtes coincé. La revente avant 9 ans entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal.

Pour qui c'est vraiment intéressant ?

• Les contribuables fortement imposés (TMI 41 % ou 45 %) qui cherchent à réduire leur fiscalité tout en se constituant un patrimoine.
• Ceux qui ont une vision patrimoniale de long terme et qui comprennent que l'avantage fiscal n'est qu'un bonus, pas la raison principale de l'investissement.
• Les investisseurs qui ont déjà de l'expérience dans l'immobilier locatif et qui maîtrisent les notions de régime réel et de déficit foncier.

Pour qui je déconseille :

• Les primo-investisseurs qui n'ont jamais fait de locatif. Commencez par un investissement classique pour comprendre les bases.
• Les personnes faiblement imposées (TMI 11 % ou 30 %). L'avantage fiscal ne sera pas assez significatif pour compenser les contraintes.
• Ceux qui cherchent une solution "clé en main" sans se prendre la tête. Le Jeanbrun demande de l'implication et du suivi.

Si c'était à refaire, je me poserais d'abord cette question : est-ce que ce bien est rentable SANS le dispositif fiscal ? Si la réponse est non, je passe mon chemin. L'avantage fiscal doit être la cerise sur le gteau, pas le gteau lui-même.

Pour aller plus loin

Si le dispositif Jeanbrun vous intéresse, je vous recommande de :

1. Faire une simulation personnalisée avec un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable spécialisé. Les simulations génériques sur internet ne tiennent pas compte de votre situation fiscale réelle.

2. Vérifier la rentabilité locative pure du bien avant de vous lancer. Un bon investissement locatif doit fonctionner même sans avantage fiscal. Visez un rendement brut d'au moins 4 % à 5 % dans le neuf.

3. Étudier le marché locatif local : demande locative, taux de vacance, loyers pratiqués, profil des locataires. Un bien dans une ville dynamique avec des entreprises qui recrutent sera beaucoup plus facile à louer.

4. Anticiper les frais annexes : charges de copropriété, taxe foncière, assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO), frais de gestion locative si vous passez par une agence (environ 7 % à 10 % des loyers HT), vacance locative (comptez 1 mois tous les 3 ans en moyenne).

5. Sécuriser votre financement : avec les taux de crédit autour de 3 % à 3,5 % début 2026, l'effet de levier du crédit reste intéressant, mais négociez bien votre taux et vos conditions (modulation des mensualités, report d'échéances, etc.).

Avant de signer, vérifiez TOUJOURS que le promoteur ou le vendeur a bien prévu le conventionnement Anah dans l'acte de vente. J'ai vu des cas où l'acheteur découvrait après signature qu'il devait gérer lui-même le conventionnement, avec des mois de retard et des complications administratives.

Ce qu'il faut retenir

1. Le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel avec une logique d'amortissement fiscal : vous déduisez chaque année 3,5 % à 5,5 % de la valeur du bien de vos revenus fonciers, pendant 9 ans minimum. C'est plus technique mais potentiellement plus puissant pour les gros revenus.

2. Le déficit foncier est doublé à 21 400 euros par an jusqu'en 2027 et devient imputable sur votre revenu global (salaires, autres revenus fonciers). C'est LA vraie révolution du dispositif qui change tout pour les contribuables fortement imposés.

3. Applicable partout en France sans zonage, dans le neuf ou l'ancien avec 30 % minimum de travaux pour atteindre un DPE A ou B. Mais attention aux plafonds de loyers et de ressources des locataires qui réduisent votre marché.

Le dispositif Jeanbrun n'est pas fait pour tout le monde. Il s'adresse aux investisseurs avertis, fortement imposés, qui ont une vision patrimoniale de long terme. Si c'est votre cas, c'est une vraie opportunité. Sinon, mieux vaut attendre d'avoir plus d'expérience ou opter pour des solutions plus simples. Et surtout, ne vous lancez jamais seul : faites-vous accompagner par des professionnels qui connaissent vraiment le sujet. Votre patrimoine vous remerciera.